L'articolo 1813 del Codice Civile afferma che
il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Questo vuol dire semplicemente che se, ad esempio, una banca ci concede un mutuo di 10.000 euro, noi dovremo restituire altrettanti 10.000 euro al termine convenuto, maggiorato ovviamente dalla quota di interessi pattuita.
Il mutuo è concesso da istituti di credito o istituti finanziari specializzati che traggono profitto dagli interessi ricevuti dal contraente.
Esistono diversi tipi di mutuo, ma tra i principali troviamo:
mutuo immobiliare:
è la forma di mutuo più diffusa e viene concesso per l'acquisto di un immobile (prevalentemente una casa)- mutuo edilizio: concesso per la costruzione di un immobile
- mutuo per ristrutturazione: concesso per grandi opere di ristrutturazione
- mutuo per liquidità: concesso per particolari esigenze di grandi somme di denaro
Diverse sono anche le fasi che portano alla conclusione di un contratto di mutuo.
Essenzialmente, la sequenza delle operazioni è la seguente:
apertura della pratica istruttoria:
il mutuatario chiede la concessione di un mutuo al mutuante fornendogli anche informazioni (documentate) della sua situazione economica presente (ad esempio il reddito e le sue proprietà) e passate (ad esempio se ha già ricevuto dei prestiti e se ha avuto problemi a rimborsarli)accertamenti:
il mutuante, in possesso dei dati necessari, valuta la posizione creditizia del cliente, determinando la capacità di rimborsare il mutuo richiesto; il mutuante si affida ad un perito esperto che provvede alla valutazione di uno o più beni indicati dal mutuatario che fungeranno da garanzia (di questo ne parlerò meglio in seguito) per l'istituto che concede il prestitochiusura dell'istruttoria:
il mutuante stabilisce se assumersi il rischio di concedere il credito al mutuatario (in questo caso il contratto è concluso e si può passare alla quarta e ultima fase) o se rifiutare la richiesta di mutuo (in questo caso il rapporto si conclude qui senza passare alla fase successiva)atto di mutuo:
si dà esecuzione al contratto, il quale si perfeziona con la consegna al mutuatario della somma pattuita; da questo momento, il mutuatario dovrà rimborsare il mutuo (compresa la quota di interessi) secondo le modalità e i tempi pattuiti.
La fase sicuramente più delicata di questo processo è la seconda. Infatti, è proprio in questo momento che l'istituto decide se è conveniente concedere il prestito o se il rischio che deve sostenere è troppo alto.
In particolar modo, è fondamentale concentrarsi sulla garanzia fornita dal mutuatario.
La garanzia permette al mutuante di recuperare il suo investimento nel caso in cui il mutuatario non voglia o non sia più in grado di adempiere alla sua obbligazione
, ovvero di pagare le rate stabilite.
Il mutuatario deve quindi fornire una garanzia tale da coprire, almeno parzialmente, il rischio che il mutuante sostiene durante la concessione di un mutuo. Solitamente la garanzia è costituita dall'iscrizione di una ipoteca, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sull'immobile che si sta acquistando o su un altro bene di proprietà del mutuatario o tramite la fideiussione di un terzo soggetto che si fa carico dell'obbligazione nel caso di inadempienza del mutuatario.
Risulta facile comprendere quanto la valutazione del perito diviene decisiva nel stabilire il grado di rischio a carico del mutuante e incide, conseguentemente, sulla decisione finale dell'istituto.
È però importante sottolineare che la garanzia non è un indice di solvibilità del mutuatario. In altre parole, una buona garanzia non garantisce che il mutuatario verserà le rate dovute tempestivamente.
Inoltre, i costi e soprattutto i tempi che il mutuante impiega per rivalersi sul cliente attraverso la garanzia indicata sono talvolta molto scoraggianti.
Per questi motivi, l'istituto considera molto significativi altri indici di solvibilità, come la capacità di rimborso del soggetto (cioè quanto può materialmente versare ad ogni scadenza, relativamente al reddito percepito) e la storia del cliente. Questa permette al mutuante non solo di sapere se il debitore è un cosidetto "buono" o "cattivo" pagatore (cioè se in passato ha ricevuto altri prestiti in cui è risultato inadempiente), ma anche di conoscere se, al momento della richiesta del mutuo, sta rimborsando altri prestiti che possano minare la sua capacità di rimborso. Un esempio potrà aiutare a comprendere meglio quanto appena esposto.
Poniamo che il mutuatario riceva come reddito 1.000 € al mese. Gli istituti di credito solitamente non concedono (o non dovrebbero concedere) una rata di rimborso che ecceda circa il 30% del reddito percepito. Diciamo dunque che il nostro soggetto debba versare ogni mese 300 € (già compreso di interessi) del suo stipendio all'istituto. Ma il nostro mutuatario ha acquistato l'anno prima un'automobile, che sta ancora pagando a rate (diciamo che versa 500 € ogni mese). Risulta chiaro come questa ulteriore spesa che il cliente sostiene, mina notevolmente la capacità di rimborso del soggetto, inasprendo il rischio di inadempienza che il mutuante sostiene (infatti il mutuatario si troverebbe a vivere con soli 200 € al mese per pagare le rate del mutuo e della macchina).
In questo contesto si inserisce il subprime.
Il subprime è un prestito che viene concesso a soggetti che, normalmente, non avrebbero la possibilità di accedere al mercato del credito.
In pratica, si concede un prestito a persone che non sono in grado di fornire garanzie adeguate o, come più spesso accade, a persone che hanno già avuto, in precedenza, effetti protestati ed inadempienze varie.
Si sono così creati prestiti d'auto subprime, carte di credito subprime e anche mutui subprime, che negli ultimi mesi sono stati oggetto dell'attenzione dei media.
Ma perchè un istituto dovrebbe avere convenienza ad investire denaro in operazioni così rischiose?
Il motivo è piuttosto semplice: attraverso i mutui subprime, gli istituti possono ampliare il loro giro d'affari, accogliendo richieste che sarebbero rigettate da qualsiasi altro mutuante.
Il rischio, naturalmente maggiore rispetto ad un "normale" mutuo, viene compensato attraverso spese più alte fatte pagare al mutuatario, insieme ad interessi più alti e condizioni più sfavorevoli. Inoltre, l'ipoteca sulla casa, oggetto della compravendita, garantisce una copertura nel caso di una possibile inadempienza.
Visto sotto questo aspetto, il mutuo subprime sembra piuttosto conveniente (per l'istituto), in quanto garantisce profitti molto più alti a fronte di un rischio piuttosto simile, almeno in apparenza, a quello di un "normale" mutuo.
Negli Stati Uniti questa particolare forma di mutuo, diffusa già dai primi anni '90, aveva raccolto oltre 600 miliardi di dollari nel 2006, capitalizzando più del 20% del totale dei mutui contratti.
Ma allora come si è arrivati alla fatidica crisi del 2006?
Verso la fine del 2006, si sono registrati, in America, tassi di insolvenza di mutui subprime mai visti prima. Questo ha portato al fallimento di più di una ventina di agenzie di credito tra cui, in particolare, la New Century Financial Corporation, secondo prestatore nazionale (per volume di affari) subprime. Il suo fallimento ha fatto crollare il prezzo delle sue azioni quotate, minacciando l'intero settore abitativo americano e destabilizzando la borsa di Wall Street.
Inutile dire che l'importanza e la potenza di Wall Street nel mercato internazionale ha immediatamente allargato la crisi alle altre borse mondiali, colpendo, tra le altre, anche quelle europee. Queste si sono viste costrette ad introdurre nei mercati azionari miliardi di liquidità, contribuendo da un lato a rallentare la crisi, evitando situazioni molto più drammatiche (come era successo nel lontano 1929), ma dall'altro potrebbe scatenare nei prossimi mesi un'inflazione molto marcata. In particolare, la Banca Centrale Europea (BCE) ha attuato il più massiccio intervento nella sua storia.
Inoltre, il congelamento dei prezzi subito dal mercato immobiliare americano nel 2005 ha sfavorito il recupero degli investimenti degli istituti nel caso di inadempienza dei mutuatari, portandoli così al fallimento e peggiorando la situazione della crisi.
In Italia, questa crisi ha contribuito a frenare la richiesta e la concessione di mutui che, secondo i dati dell'Osservatorio Unicredit Banca Casa, sono passati da una crescita media annua del +16% nel periodo 2002-2006 ad un decremento del -0,23% nel 2007.
Davide Z.
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